Projeto de Reabilitação e Desenvolvimento Imobiliário – Antigo Mosteiro de São João Baptista, Setúbal
1. Oportunidade de Investimento
Apresentamos esta oportunidade de investimento para aquisição e desenvolvimento de um ativo imobiliário de elevado valor patrimonial localizado na cidade de Setúbal. O imóvel corresponde ao antigo Mosteiro de São João Baptista e integra uma parcela designada por “Quinta de São João”, situada numa zona urbana consolidada.
O projeto prevê a reabilitação e ampliação do conjunto edificado, conjugando a recuperação de elementos históricos com a construção de novos volumes habitacionais. Esta abordagem permite criar um empreendimento residencial com forte identidade arquitetónica e patrimonial, capaz de se diferenciar no mercado imobiliário local.
Trata-se de um ativo com características raras no contexto urbano de Setúbal, nomeadamente pela dimensão do terreno, pela presença de património histórico integrado e pela capacidade construtiva significativa.
Área útil 9.210 m²
Área bruta 14.000 m²
Área do terreno 5.630 m²
2. Localização e Contexto Urbano
O imóvel situa-se na União de Freguesias de Setúbal (São Julião, Santa Maria da Graça e Nossa Senhora da Anunciada), numa área urbana consolidada da cidade. A parcela é delimitada pela Rua Almeida Garrett, pela Estrada dos Ciprestes e pela Rua D. Ana de Brougthon Gamito.
A envolvente caracteriza-se por uma malha urbana consolidada, com presença de habitação, serviços e equipamentos, garantindo boas condições de habitabilidade e acessibilidade. A proximidade ao centro urbano, bem como às principais infraestruturas da cidade, contribui para a valorização do ativo e para o potencial de procura habitacional.
Setúbal tem vindo a registar uma crescente atratividade residencial e turística, beneficiando da sua proximidade à Área Metropolitana de Lisboa, da qualidade ambiental da região e da valorização progressiva do seu centro urbano.
3. Características do Ativo
A propriedade possui uma área total de terreno de aproximadamente 6 268 m². Em função do alargamento previsto da Rua D. Ana de Brougthon Gamito, está prevista uma cedência de cerca de 637 m² ao município, ficando a área final do terreno com aproximadamente 5 630 m².
A proposta de desenvolvimento prevê uma área de implantação aproximada de 2 210 m² e mantém áreas verdes e permeáveis relevantes, que contribuem para a qualidade ambiental do conjunto e para a valorização do produto imobiliário final.
O índice de construção existente é de cerca de 0,69, passando para aproximadamente 1,50 na proposta de desenvolvimento, o que evidencia o significativo potencial de valorização através da intervenção prevista.
4. Programa de Desenvolvimento
O projeto prevê uma área bruta de construção total próxima dos 13 978 m². Cerca de 9 409 m² correspondem a construção acima do solo, destinando-se essencialmente a habitação e a uma pequena componente comercial. A restante área, aproximadamente 4 568 m², destina-se a estacionamento, arrumos e zonas técnicas em caves.
O programa imobiliário contempla a criação de cerca de 57 apartamentos e quatro espaços comerciais, bem como 121 lugares de estacionamento privativo distribuídos por duas caves.
A integração de estacionamento subterrâneo constitui um fator relevante de valorização, uma vez que o estacionamento é um recurso escasso nas áreas urbanas consolidadas.
5. Conceito do Projeto
A intervenção baseia-se numa estratégia de valorização do património existente, articulada com novas soluções arquitetónicas.
O projeto contempla três tipos de intervenção: a recuperação de elementos patrimoniais com valor histórico, a reconstrução de volumes anteriormente existentes e a construção de novos edifícios destinados sobretudo a habitação.
Entre os elementos a preservar destacam-se a igreja histórica, o claustro conventual e diversos elementos arquitetónicos originais. A preservação destes elementos permite criar um ambiente urbano singular, que poderá funcionar como elemento distintivo do empreendimento.
6. Valor Patrimonial e Identidade do Projeto
O conjunto edificado possui um valor patrimonial significativo, resultante da sua origem enquanto mosteiro feminino da Ordem Dominicana fundado no século XVI.
Entre os elementos arquitetónicos de maior relevância destacam-se o portal manuelino de acesso à igreja, o claustro conventual, a torre mirante e diversas cantarias originais. Estes elementos conferem ao conjunto uma identidade arquitetónica forte e contribuem para a criação de um produto imobiliário diferenciador.
A presença de património histórico integrado no projeto permite desenvolver um conceito residencial com forte identidade cultural e histórica, o que constitui um fator de valorização crescente no mercado imobiliário contemporâneo.
7. Enquadramento Urbanístico
De acordo com o Plano Diretor Municipal de Setúbal, o terreno encontra-se inserido numa área urbana consolidada destinada a usos habitacionais e terciários.
A parcela não se encontra sujeita a restrições relevantes associadas à Reserva Agrícola Nacional ou à Reserva Ecológica Nacional. Esta condição facilita o processo de desenvolvimento urbanístico e reduz potenciais constrangimentos administrativos.
O projeto encontra-se atualmente em fase de Pedido de Informação Prévia junto da Câmara Municipal de Setúbal, tendo como objetivo confirmar a viabilidade urbanística da intervenção proposta.
8. Estratégia para Investidores
Este ativo apresenta vários fatores que reforçam o seu interesse do ponto de vista do investimento imobiliário.
Em primeiro lugar, destaca-se a dimensão do terreno e a capacidade construtiva significativa em contexto urbano consolidado, o que constitui uma oportunidade relativamente rara no mercado local.
Em segundo lugar, a integração de património histórico no projeto permite criar um produto imobiliário diferenciador, com maior potencial de valorização e posicionamento em segmentos de mercado mais elevados.
Outro fator relevante é a localização na cidade de Setúbal, que tem vindo a afirmar-se como uma alternativa residencial à Área Metropolitana de Lisboa, beneficiando de preços mais competitivos, elevada qualidade ambiental e crescente dinamismo urbano.
Adicionalmente, o projeto prevê uma componente de estacionamento subterrâneo significativa, fator cada vez mais valorizado pelos compradores em áreas urbanas consolidadas.
Por fim, a combinação entre reabilitação patrimonial e construção nova permite otimizar o potencial de desenvolvimento do terreno, criando um equilíbrio entre valorização histórica e rentabilidade imobiliária.
9. Perfil de Investidor
Este projeto poderá ser particularmente atrativo para promotores imobiliários, fundos de investimento ou operadores especializados em reabilitação urbana.
A natureza do ativo permite diferentes estratégias de desenvolvimento, incluindo projetos residenciais diferenciados, condomínios de gama média-alta ou soluções habitacionais com forte identidade arquitetónica e patrimonial.
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